房地产企业合同面积与测绘面积出现差异该如何开具FaPiao?

阳雨

收藏于 : 2022-12-02 21:41   被转藏 : 1       转藏到我的文章库

 

【福建国税】201651日后发生的退补面积差,如何缴纳税款?

答:(1201651日后发生退面积差款,如果已缴纳的税款全部属于营业税,应向地税部门办理退还营业税税申请;如果已缴纳的税款既有营业税又有增值税,可先向国税办理退还增值税申请,已缴纳增值税不足退还的再向地税部门办理退还营业税申请。也可以不申请退还已纳税款,结转留待下期抵减增值税。

2201651日后发生补面积差款,纳税人应向国税缴纳增值税。

【河南国税】房地产开发企业,采取预售方式的,按照预售面积开具发票后,在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的,如何开具发票和计税?

答复:《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)规定,试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。

综上,房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的,如果营改增之前开具地税发票,营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。

【厦门国税】房地产企业在51日前按销售面积预征营业税,但在51日后,以最终测绘面积多退少补。若有这种情况发生时,原有的处理是将原来开具的发票作废,再重新开一张正确面积的发票,但51号后其不再征收营业税,也为地税发票,该如何处理?

答:最终测绘面积大于原销售面积的,按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票,再按原发票收入开具红字增值税普通发票;最终测绘面积小于原销售面积的,按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票,再按最终测绘面积计算的房款收入开具红字增值税普通发票【应修改为“再按原发票收入开具红字增值税普通发票”】。 

【江西国税】在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下,430日前在地税机关已开票缴税,取得了地税机关的销售不动产统一发票。51日后,如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符,需重开发票的,应如何操作? 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积,应补缴增值税还是营业税?

答:根据赣地税函[2016]21号文件规定,房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的,在51日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的,按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税,就补缴部分开具增值税普通发票;实测建筑面积小于预测建筑面积的,纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税,并按规定作废原已开具的地税发票,重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票,在结余地税发票用完或71日后发生上述情况的,纳税人应正确区分税款所属期,按规定申报缴纳;发票开具按照国税部门规定办理。

【广州国税】201651日后发生的退补面积差,如何缴纳税款?

答:(1201651日后发生退面积差款,如果该纳税人没有交过增值税,应向地税办理退还营业税税申请;如果该纳税人已交过增值税,直接向国税办理退还增值税申请。       

2201651日后发生补面积差款,纳税人应向国税缴纳增值税。

 

房企销售商品房合同面积与测绘面积不同如何开具发票

 

近日,学员询问:营改增前销售的房子已经开具了营业税发票,在营改增后交房的时候,测绘面积小于合同面积,如何开具发票啊!?

我还是习惯使用具体案例解读个人观点。

假设:某房地产企业2016.4.20销售房子,销售合同面积100㎡,单价1万元。于当天收全款100万元,并开具销售不动产营业税发票。项目竣工决算交房的时候:

1)测绘面积为99平方米,如何开具发票?(业主办理房产证需要)

2)测绘面积为101平方米,如何开具发票?

我们分析问题的前提,首先得整明白经济业务的实质,其次才可以分析税问题,因此:

第一种情况:

可以理解为房地产企业预计销售100万元,缴纳了营业税,交付房屋是99万元,实际收入少了1万元,其实就是多收了业主1万元,应该退还给业主的。因此,原营业税100万元发票作废,重新开具99万元发票,由于营改增了,营业税发票不可以在申报系统作废,那就“手工作废”,将业主100万元营业税发票收回,并到主管税务机关做出说明,税务机关认定为房地产企业缴纳了100万元对应的营业税,没有开具发票。事情到这就好办了:房地产企业在营改增前缴纳了营业税,但是没有开具增值税发票,可以通过603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”,开具99万元的增值税发票了。

还有一个问题,就是1万元对应的营业税就属于多交税款了,报表形成“应交税费----应交营业税”借方余额。依据财税【201636文件的规定,应向主管税务机关递交办理退还营业税申请。

第二种情况

分解为100万元在营改增前销售,1万元在营改增销售。营改增前已经缴纳营业税并开具了销售不动产发票,营改增后取得1万元开具增值税发票,两不相欠。

有部分省市认为,面积补差1万元应该缴纳营业税,我理解为缴纳增值税,文件依据如下:

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定:条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

 

部分省市该问题解读

1、陕西国税

某房地产企业2016430日前已售房屋,在进行网签时存在房屋实测面积差异的,应如何缴税和开票?

答:所售房屋实测面积大于原开票面积,购房人进行增加面积部分补齐差价的,房地产企业可就新增面积部分收入向购房人开具增值税发票,并按规定申报缴纳增值税。

实测面积小于原开票面积,房地产企业将多交房款退还购房人的,应向原主管地税机关申请退还已缴营业税后,依相关资料按实测面积和实际成交价比照开票信息有误情况重新为购房人开具增值税发票。 

2、甘肃国税

房地产开发企业,近期发现51之前开给业主的发票开具有误,主要有以下几种情形:(1)业主姓名开错; 2)单价及金额错误;(3)面积错误。由于是营业税发票已无法进行作废冲红等操作,且不存在退款退税问题,该如何处理?

答:由于上述情况不涉及退款退税问题,因此具体开票可以参照已缴营业税未开发票的原则来处理,开具零税率增值税普通发票,在备注栏注明原营业税发票代码、号码、金额及完税凭证号码。 

高山点评:陕西国税、甘肃国税解读简单易懂,操作性强,容易落地。推荐。

3、广州国税

201651后发生的退补面积差,如何缴纳税款?

答:(1201651日后发生退面积差款,如果该纳税人没有交过增值税,应向地税办理退还营业税税申请;如果该纳税人已交过增值税,直接向国税办理退还增值税申请。(2201651日后发生补面积差款,纳税人应向国税缴纳增值税。

4、重庆国税

房地产开发企业在430前已进行竣工结算,实际交房面积与房屋销售时面积有出入,所以房款有增有减,但由于住户未及时前来补退款,到51之后还陆续有住户前来进行补退款,那么由于实际面积增加而补缴的房款应计缴增值税还是营业税?

回复:(1)对于销售面积大于实际交房面积,产生的退款所带来的多缴税款,其实质是多缴了营业税,应当向原主管地税机关申请退还营业税;(2)对于实际交房面积大于销售面积,补交房款产生的应纳税额,应根据实际纳税义务发生时间进行判定:①纳税义务发生时间在试点前的,应缴纳营业税;②纳税义务发生时间在试点后的,应缴纳增值税。

高山点评:“纳税义务发生时间”,这么复杂的一个问题抛给了纳税人,会计不晕才怪呢!

5、江西国税

在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下,  430日前在地税机关已开票缴税,取得了地税机关的销售不动产统一发票。51日后,如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符,需重开发票的,应如何操作? 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积,应补缴增值税还是营业税?  

答:根据赣地税函[2016]21号文件规定,房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的,在51日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的,按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税,就补缴部分开具增值税普通发票;实测建筑面积小于预测建筑面积的,纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税,并按规定作废原已开具的地税发票,重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票,在结余地税发票用完或71日后发生上述情况的,纳税人应正确区分税款所属期,按规定申报缴纳;发票开具按照国税部门规定办理。

高山点评:实测面积大于合同面积的部分,补缴营业税,有滞纳金吗?如果没有,如何判定补差部分缴纳营业税而不是增值税呢?

6、河南国税:

房地产开发企业,采取预售方式的,按照预售面积开具发票后,在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的,如何开具发票和计税?   

答复:《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)规定,试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。

综上,房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的,如果营改增之前开具地税发票,营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。 

高山点评:说得很笼统,应该在细化一些

7、厦门国税

房地产企业在51前按销售面积预征营业税,但在51后,以最终测绘面积多退少补。若有这种情况发生时,原有的处理是将原来开具的发票作废,再重新开一张正确面积的发票,但51号后其不再征收营业税,也为地税发票,该如何处理?

答:最终测绘面积大于原销售面积的,按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票,再按原发票收入开具红字增值税普通发票;最终测绘面积小于原销售面积的,按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票,再按最终测绘面积计算的房款收入开具红字增值税普通发票。

高山点评:看完厦门国税的解读,我开始怀疑人生,会计的一生难道就是为了开具发票?

 


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