| 主题：无效成本管控知识 |
一、无效成本定义：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作 用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。 |
二、控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：
1)限额设计；
2)设计方案优化；
3)加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；
4)确定合理的施工技术方案(降低废品率)；
5)加强供应商考察；
6)加大集中采购力度；
7)严格执行现场签证制度；
8)提高专业能力；
9)加强部门间信息沟通等。 |
三、无效成本产生原因及现象表现：
1、设计环节：
1)设计失误（对设计效果把握不准、设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当、多工序设计图矛盾、装饰设计未结合建筑现状）；
现象表现：①拆除和重建②后期加固与补强③资金浪费
2）设计保守；
现象表现：经济性不合理
2、招标环节：
1）标段划分不合理，计划性不足；
现象表现：影响工期与质量
2）合约规划范围描述不清晰；
现象表现：合同间范围重复增加费用或者漏项无人做导致费用增加
3）施工单位考察失误，投标竞争不充分；
现象表现：中途变化，总价增加
4）合同条款有误，经济标编制出现失误；
现象表现：多承担费用
5）评标分析失误；
现象表现：中标价格偏高 |
3、施工环节：
1）使用周期短的高标准临设；
现象表现：拆除与重建
2）施工节点计划不合理；
现象表现：延误工期，增加成本
3）施工安排失误；
现象表现：赔偿与维修费用
4）工程质量管理不善；
现象表现：考虑不周，费用大增
5）非关键线路抢工；
现象表现：费效比不高
6）拆分合同工作内容未及时签订补充合同；
现象表现：总成本增加，却无法从相应单位扣回
7）维修工作程序不到位；
现象表现：维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实 |
4、销售环节：
1）销售承诺：超出交楼标准的承诺、展示资料有误；
现象表现分别：为承诺付出大量成本、业主投诉引发赔偿
2）销售过程：改变房屋用途、样板房过早销售、信息沟通不畅；
现象表现分别：拆除与重建、重复建设、信息失真，工作失误
5、预结算环节：
1）预算失误；
现象表现：合同价款失实导致费用增加
2）结算失误；
现象表现：结算价不符，工程款超付
6、付款环节
1）付款失误；
现象表现：工程款超付 |
