未经出租人同意的转租合同相关问题解析

风的方向

收藏于 : 2019-03-10 11:11   被转藏 : 1   

具体案情

出租人甲(房屋的所有权人,大房东)将房子出租给了乙,并在租赁合同中明确不得转租。之后,乙(二房东)把部分经营场所转租给了丙。丙(三房东)先与丁(实际承租人)合伙经营,后退出,由丁独自经营并与丙签订租赁合同,约定向丙支付租金。后丁经营不善,拒付租金并擅自搬离。丙遂诉至法院,要求:解除合同,支付欠付租金。在这个案件的审理过程中,丙和丁均未就合同的效力提出异议。


一审法院认为

丙和丁之间的租赁合同是否有效应当征询房屋所有权人的意见。于是,主动向甲也就是出租房屋的所有权人征询意见。甲明确不允许房屋转租,一审法院遂判决丙和丁之间的租赁合同无效,丁向丙支付房屋使用费,其他费用返回。


二审法院认为

判定民事合同是否有效应当严格依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。进而可知,由于转租本身并不直接影响出租人收取租金的主要合同权利,在出租人未向人民法院提出转租合同无效的请求时,人民法院并不需要主动进行审查;即便因为出租人参加诉讼提出审查请求,也应当考虑出租人对转租行为是否明知或应当明知,并且还需要审查是否在合理期间也就是六个月除斥期间内提起权利主张。由于出租人在合理期间内未向其承租人以及实际承租人提出异议,亦未向人民法院或仲裁机构就转租合同的效力提出审查请求。据此,应当认定丙与丁之间的租赁合同有效。


分析研判最高院与省高院观点

关于承租人未经出租人同意擅自与第三人签订转租合同的效力之所以存在争议,本质上系因为承租人无权处分也就是代出租人行使房屋的出租权,进而该转租行为的效力不及于出租人的情形(无权处分是一种类比的思路,合同权利义务转移亦是一种可以类比的思路)。随着商事活动的频繁,为维护交易的稳定,有着日渐缩小的趋势。人民法院在对待该问题发生的纠纷越来越注重权利人本身是否存在放任权利行使的态度审查,如认为权利人怠于行使权利的,则可以确定有待效力审查的合同具有法律效力。

(一)江苏省高级人民法院的观点

对这个问题,江苏省高级人民法院的态度就十分鲜明,个人认为比暧昧不明的最高法院要来的爽快与明朗,且逻辑上亦更为妥贴。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条明确:“出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”

省高院认为:仅基于转租合同未经出租人同意这个理由,出租人是无权要求法院确认转租合同无效的,只能根据合同约定的解除条件来主张承租人违约并行使单方解除权。这样的设置是科学的,因为但凡是合同的效力问题,应当以《合同法》第五十二条的规定来进行考量。显然,承租人将其在租赁期内的租赁权转由他人行使并不违反法律禁止性规定,也未侵犯出租人的合法权益,仅是违反了其与出租人不得转租的合同约定。据此,当承租人违反约定转租时,由出租人基于合同约定来主张解除其与承租人之间的租赁合同关系更为妥当。因转租权利来源的初始租赁关系被解除,由此,一旦出租人行使租赁物物权时,亦导致承租人与实际承租人之间的合同无法按转租合同继续履行,自然亦出现了实际承租人得以解除转租合同的权利。

(二)最高人民法院的观点及谬误

对于这个问题,最高人民法院却是左右摇摆、举棋不定,这种暧昧的态度是造成目前司法实践中五花八门观点和操作方法的根源。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。这里,最高法院设定了出租人对转租合同的异议期间,但是在设定异议期间的同时,明确出租人的请求权却是解除合同或者要求认定转租合同无效。

那如果出租人在异议期间内提出异议,其究竟是以解除合同为请求还是以宣布转租合同无效为请求呢?请求解除合同的,又究竟指向的是租赁合同还是转租合同?两个请求可以同时提出吗?

显然该条文的表述既不清晰,概念上也无法自圆其说,更是没有考虑到实务操作。按照上下文的表述,这里的解除合同应当解释为解除出租人与承租人(转租人)的租赁合同,否则就与认定转租合同无效相冲突。因为众所周知,解除合同的前提是合同依法成立,只有有效的合同才需要解除,无效的合同自始无效,只需要司法否定合同效力即可。其次,一般而言,除斥期间对应的是形成权的行使,宣布合同是否具有法律效力当不属于形成权范畴,也不存在时效问题或期间的问题。再次,要求宣布承租人与实际承租人之间的合同无效,并无《合同法》五十二条之对应法定情形。因此,在这个问题上,最高人民法院该司法解释第十六条第一款显然难以操作,尤其是出租人可以直接要求宣布转租合同无效的这一点上。


笔者观点

1、出租人是否可以请求法院宣布转租合同无效?

笔者认为:应当进行缩限,也就是除非出租人有证据证明转租合同符合《合同法》第五十二条所规定的五种无效情形,即:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定,否则,不应直接认定转租合同无效。当然,如果出现上述无效情形,出租人主张无效当不受司法解释第十六条设定的六个月期间限制。

2、转租人是否可以请求法院认定转租合同无效?

笔者认为:转租人无权以转租未经出租人同意为由要求法院认定转租合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,合同当事人无权以无权处分为由主张买卖合同无效。对于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移”的情形,该解释条文第二款作了“买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定。鉴于该条司法解释系针对买卖合同无权处分的专门规定,对转租合同的效力认定及因出租人行使解除权而无法继续履行的善后事宜有着十分重要的参考价值,在司法实践中可以据此类推适用。由此,转租人及实际承租人均无权以转租未经出租人同意为由要求法院认定转租合同无效,如出租人解除与转租人租赁合同导致转租合同无法继续履行的,实际承租人可以要求转租人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

3、如何认定最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租”这一事实?

笔者认为:保护交易,兼顾租赁合同目的,从严把握。出租人作为租赁房屋的物权权利人,在法律上对其权利状态有着控制、使用、收益、管理的权能,在未有证据证明其行使上述权能存在客观障碍的情形下,应当推定其具有适时知晓的能力。因此,实际承租人实际进驻租赁房屋,如装修、入住或正式营业等,一般即可推定出租人知道或应当知道。

4、如何在审理中协调出租人与承租人及实际承租人之间的权利义务关系?

笔者认为:应当区分以下几种情形分别作出应对:一是建议人民法院在审理出租人与承租人的租赁合同(包括实际承租人签订转租合同的上一手转租合同)纠纷时将实际承租人列为本案无独立请求权的第三人参与诉讼,从而防止实际承租人权益无法得到及时保护的情形发生。至此,实际承租人可以作出最优于己的诉讼选择以及是否与出租人重新缔结合同的选择。二是建议人民法院在审理转租合同纠纷时将涉案情况告知出租人,限期选择参加本案诉讼还是另行主张权利并释明相应法律后果如下:出租人选择参加诉讼的,可作为无独立请求权的第三人;出租人选择在期限内另行起诉主张解除其与承租人签订的租赁合同的,则中止本案审理,待先手租赁合同解除诉讼审结后再行恢复本案审理并允许本案当事人变更相应诉请;出租人在规定期间内既不选择作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼,又不另案主张与承租人之间租赁合同解除的,则视为出租人同意转租行为。


相关规定

《中华人民共和国合同法》

(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第七十九条  债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:

(一)根据合同性质不得转让;

(二)按照当事人约定不得转让;

(三)依照法律规定不得转让。

第八十条  债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。

债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。

第八十一条  债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。

第八十二条  债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。

第八十三条  债务人接到债权转让通知时,债务人对让与人享有债权,并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的,债务人可以向受让人主张抵销。

第八十四条  债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

第八十五条  债务人转移义务的,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。

第八十六条  债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外。

第八十七条  法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第八十八条  当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第八十九条  权利和义务一并转让的,适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。

 

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)

第十五条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

 

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

 

江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(2008年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过)

第十五条  出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。

第十六条  未经出租人同意,承租人将其承租的房屋部分转租他人的,出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。

第十七条  出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。

第十八条  未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。

第二十条  因房屋租赁合同产生的纠纷,租赁房屋被转租的,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

因租赁房屋转租合同产生的纠纷,人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。

(全文完)

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