论酒店地理位置的选择

1.酒店地理位置的重要性

被人们誉为酒店大师的美国酒店联号之父——埃尔斯沃思*斯塔特勒认为，对任何酒店来说，取得成功的三个最重要因素是地点、地点、地点。也许这位酒店大师的话有点夸张，但不可否认，随着旅游业的飞速发展，处于优越地理位置的酒店在日趋激烈的市场竞争中显示出来的市场竞争能力和影响能力，是一些区位较差的酒店难以匹敌的。今天，地理位置不仅已是酒店产品的一部分，而且对饭店的经营成功与否起着非常关键的作用。九十年代中期国际旅游局制定的《中华人民共和国旅游（涉外）酒店星级评定标准》明确规定：“位于交通便利地带（机场、火车站、码头等，适于观光型的饭店）、市中心或中心商务区（适于商务型饭店），旅游景区或度假区（适于度假型饭店或商务型饭店），其位置与饭店功能紧密匹配的得满分即6分；而位于交通便利地带（机场、火车站、码头等，适于观光型饭店），市中心或中心商务区（适于商务型饭店），旅游景区或度假区适于度假型饭店或商务型饭店），其位置与饭店功能比较匹配的得3分，即满分的一半。”80年代初，一些大型的国际饭店联号的总裁、总经理所确定的评选世界最佳饭店的十条规定里，就有一条明确规定：“地理位置的选择要十分恰当，最好是在商业繁华的中心区，以方便客人的各项活动。”

2.影响酒店地理位置选择的因素

旅游业的发展，推动着酒店业的发展。漫步街头，一不留神就会发现旁边在建的高楼大厦就是一座酒店。也许不会留意它位于哪个位置，但再促销，也会注意到它周围的交通很方便。毫无疑问，交通是酒店地理位置的首选，然而不是唯一选择。

2.1区位因素

酒店经营成败在相当大的程度上取决于它的位置与交通干线、工业区、城市中心或旅游区的关系。因此，必须分析预想设点地区的社会、经济、文化和旅游环境。同样，也必须估计到竞争的情况（价格、优点、缺点等）和需求量（工商业人士、旅游者、大小会议等等）。

在考虑酒店区位的时候，要结合酒店的类型。酒店地理位置的不同，往往决定了适于建设何种类型的酒店。加拿大一学者认为：酒店可以根据其所在的地点区分为：城市中心酒店、近机场的郊区酒店、公路沿线酒店、海滨酒店和度假地酒店。酒店投资者必须根据分析选择合适的地址，以便因地制宜，确定拟建酒店的类型。

此外，还应考虑当地酒店业的总体情况。在一个确定的区域里提出建店的问题后，必须分析该区域酒店业的总体情况及其发展趋势，这对酒店投资者非常有益。“同行密集客自来”。这是古时的经营之道，对今天的许多行业仍然适用。但对酒店业来说，酒店的投资者在确定的拟建酒店位置时，必须考虑周围有哪些酒店是直接或间接的竞争对手，而且必须分析竞争对手的优劣势，因为酒店业的客源市场相对于其他行业来说会显得供给不足。如果拟建酒店周围已建成或在建酒店的数目就已使客房出租率不足，投资者除非有足够的客源，否则，酒店就要重新考虑选址，以免造成投资者的损失和酒店之间的恶性竞争。

2.2环境因素

通常来说，城市中心酒店周围的环境往往是商业区、居民区或者文化区。而郊区酒店、海滨酒店或公路沿线酒店周围的环境往往很难定论。如纽约曼哈顿的第五大街，矗立着世界上许多著名的金融中心，办公楼林立，为周围的酒店提供了相当数量的商务旅客和会议团体。当然，如果拟建酒店周围有大型零售商店，则能为住宿者提供购物消遣的场所。总之，周围地区的繁华，能增强酒店的市场地位，对酒店的客房出租率、房价、餐饮销售额都会产生有利的影响。

交通也是环境因素中的一个重要组成部分。因此，确定拟建酒店的地理位置时，投资者必须考虑酒店与需求客源产生点之间的距离，以及当地的交通方式。对位于城市中心的酒店来说，住店者多为商务客人，因而首要考虑的是酒店与机场、火车站、汽车站或码头之间的距离。距离地点近且可进入性程度高的酒店在竞争中往往处于有利地位。此外，酒店的客源除了外地的旅游者外，还有当地的居民，故必须同时考虑当地居民进入酒店就餐或娱乐休闲的难易程度。

2.3客源因素与可见度因素

酒店地理位置对客源市场的细分无疑会有很大影响。位于市中心的酒店，因为其周围大多是商业中心或金融中心，因而对进行商业贸易的旅游者有很大吸引力。事实上，几乎所有的酒店都把商务客人作为自己的主要目标客源市场，并且商务客人也乐意选择这类酒店住和进行商务活动，因为这类酒店往往能为他们提供方便和周到的服务。公路沿线酒店吸引的是汽车旅游者和家庭旅游者，以他们为自己的目标客源市场。而度假地酒店因为建在风景名胜区，因而其主要目标客源市场是度假旅游者及一部分商务旅游者。每逢节假日，人们总喜欢选择风景名胜区去观光、休闲和娱乐，希望得到比在家里更好的休闲娱乐和享受。

在选择酒店的具体位置时，必须注意酒店的可见度。随着信息技术日新月异的发展，越来越多的旅游者可以通过电话传真或网络提前预定酒店，对这些旅游者来说，酒店的地理位置的可见度并不重要。然而，城市中心酒店的能见度对未提前预定的旅游者的需求量却影响很大。一般来说，城市中心酒店分布于城市的各个不同位置，旅游者在自己经济能承受和允许的条件下，通常会选择他首先看到的酒店而不会再花时间和精力去寻找其他酒店。对公路沿线的酒店来说，酒店地理位置的能见度也是影响旅游者需求量的关键因素。相对来说，海滨酒店的能见度对旅游者需求量影响要小。因为去海滨度假的旅游者，要么在市区酒店已定好房，要么就直接去找海滨酒店。

2.4成本与其他因素

酒店地理位置的选择对投资成本的影响主要体现在土地成本上。据统计，酒店的土地成本一般占总投资成本的10%-20%。当然，选择的地理位置不同，地价也有差别。通常，城市中心酒店的投资成本大大高于郊区酒店以及公路沿线酒店。

影响酒店地理位置选择的其他因素还有当地的人口，资源、气候、经济发展趋势以及当地政府对旅游业的态度等其他因素。比如气候，就受到风向、日照程度、日照时间等因素的综合影响。因而在我国南方城市建酒店，酒店位置不能朝西，否则就会有日晒，而在北方城市，不能面向西北，否则就会受到寒风的侵袭。此外人口的多少，也影响在当地建酒店是否会有预期的投资回报。

3.酒店选址的误区以及新的发展

通过以上的分析，酒店地理位置的选择的重要性是不言而喻的。然而现实提醒我们，酒店在选择地址方面仍存在着误区：

中高档酒店在有些大城市的密度过于集中，造成投资重复和浪费，扰乱了当地酒店业的市场有序竞争。最明显的就是长沙，三百六十余平方公里的土地上，就集中了7家五星级酒店。

酒店在选择地理位置时，没有考虑到当地城市的长远规划，故在当地的城市改建和扩建中，一些酒店的营业面积和交通的可进入性收到影响，进而影响到酒店的销售业绩。

尽管酒店在选址方面存在失误，但是不可否认，未来酒店的选址在现有酒店地址的基础上肯定会有新的发展。如更加注重酒店位置周围的生态和环保：绿色交通系统（水陆公交系统、自行车系统和步行系统的整合）将是酒店选址是对交通需求的首要选择等等。

4．结束语

随着旅游业的纵深发展，对酒店的需求肯定会越来越旺。同时，随着酒店的越建越多，也许将来的某一天，关于酒店地理位置的如何选择将会成为一门新的学问。但无论如何，我们都有理由相信，现有酒店位置选择的经验必定会使将来酒店对位置的选择会越来越合理和科学。

参考文献：旅游学概论、现代酒店服务与管理、现代饭店经营管理总论
摘自于道客巴巴——伦酒店地理位置的选择